Endret: 8 des 2019     Opprettet: 27 jun 2018

Komplett modernisering av røranlegg, baderom og wc i regi av borettslaget er vedtatt og starter våren 2020

På generalforsamlingen 27.11.19 stemte andelseierne for vedlikehold av innendørs rørsystemer og komplett modernisering av baderom og wc. Arbeidet starter våren 2020.

Styret fraråder beboerne å pusse opp bad fordi det er vedtatt komplett modernisering av bad og wc i regi av borettslaget. Prosjektet vil påvirke alle bad også nyoppussede bad. Beboere som pusser opp bad og/eller wc etter 31.08.19 vil ikke få kompensasjon. Ordningen med penger fra borettslaget til bytte av sluk er opphørt fra samme dato. 

Bakgrunnen for vedtaket om full modernisering av baderom og wc var et forslag fra beboere til generalforsamlingen i april 2018 om å rehabilitere rørsystem og eventuelt bad. 

Styret bestilte deretter en tilstandsrapport fra Selvaag Prosekt AS. De utførte undersøkelser av soilrør og kobberrør (kaldtvannsrør) i utvalgte leiligheter og fellesområder i kjelleren samt baderom. Tilstandsrapporten er tilgjengelig som pdf ved å trykke på lenken. Den er i tillegg tilgjengelig på borettslagets facebookside.

Tilstandsrapporten gir følgende vurderinger: 

Tilstand på vannledninger: 

"Kobberrør i kjelleren har relativt lang restlevetid. Derimot er tilstanden på kobberrørene tatt ut fra baderom i 1. og 3. etg lang dårligere. Beregnet restlevetid på en del av røret er kun 3 år. Vi mener dette indikerer at tilstanden er ennå mer variert enn man kunne anta.", se tilstandsrapporten s. 17.

Tilstand på baderom (overflater og membran):

Det er undersøkt 6 bad. 2 gamle bad med opprinnelig standard, 2 bad med 3-5 år gammel standard og 2 nylig oppussede bad. Det fremgår av tilstandsrapporten s. 20 at: 

"Tilstanden på overflatene på disse 6 badene indikerer at det er nødvendig å oppgradere våtrommene i borettslaget innen kort tid. De ca. 100 badene som har innstallert nytt sluk og lagt ny vinylmembran utgjør under 1/3 del av alle baderom. Et nyoppusset bad kan ha en forventet levetid på 10-15 år, avhengig av type bruk. 

Det er mao. stor overvekt av bad med potensielle lekkasjepunkter og uheldige løsninger som kan påføre beboer i etasjen under store reparasjonskostnader. Sett i lys av relativt kort restlevetid på deler av kaldtvannsrørene som går vertikalt gjennom alle baderom, anbefales en full våtromsrehabilitering av alle baderom for å unngå fremtidige vannlekkasjer og tiltakende reparasjonskostnader."

Tilstand på avløpsledninger: 

"Bildene viser at avløpsrørene har stedvis mye groing. Det er også avdekket at rørskjøter utenfor bygningskroppen har glidd fra hverandre. Det er også observert hull i selve ledningen/røret. Vi anbefaler at selve bunn- og uttrekksledningen renses før ledningen rehabiliteres. Denne delen av røret kan med fordel rehabiliteres med strømpemetoden. Det må påregnes enkelte punkter der selve røret må skiftes.", se tilstandsrapporten s. 18. 

Selvaag Prosjekt har følgende tilstandsvurdering (oppsummert): 

"Kobberrørene har relativt lang restlevetid i deler av anlegget, men kritisk kort levetid på andre deler. Soilrørene har nådd sin levealder og må rehabiliteres eller skiftes ut. Det samme gjelder bunnledninger. 

Vi gjør oppmerksom på at deler av røranlegget, som ikke er omfattet av analysene, kan ha en større slitasje enn det som fremkommer i rapporten. Totalt sett kan det derfor ikke forventes samme funksjonalitet som anlegget engang hadde og risikoen for akutt vannlekkasje er derfor økende jo lenger man utsetter rehabiliteringen. 

Baderom med nye sluk og membran har noe forlenget restlevetid, men tettheten avhenger også av det øvrige sanitærutstyr samt kvaliteten på arbeidet som er utført på øvige deler avbadet. 

Det anbefales at borettslaget starter planleggingen av en full våtromsrehabilitering før det oppstår kritisk risiko for lekkasjer. Det er vanskelig å forutse når et røranlegg vil få akutte lekkasjer eller bryter sammen, men sannsynligheten vil øke år for år. 

Sammen med økt bruk og stadig flere ønsker om ombygging og modernisering av det enkelte bad, anbefales det at borettslaget får utarbeidet et skisseprosjekt som utreder hvordan moderniseringen kan gjennomføres.", se tilstandsrapporten s. 23. 

Basert på tilstandsrapporten bestilte styret et forprosjekt for komplett modernisering av rør- og rørsystemer og baderom fra Selvaag Prosjekt AS. Resultatet av dette prosjektet ble presentert på den ekstraordinære generalforsamlingen 27.11.10. Innkallinge og Selvaags presentasjon fra den ekstraordinære generalforsamlingen er tilgjengelig på borettslagets Facebookside.

Andelseierne fikk velge mellom en enkel rehabilitering av rør og rørsystemer (alternativ 1) og komplett modernisering av baderom og wc (alternativ 2).

Styret anbefalte alternativ 2. Bakgrunnen for dette var at alle leiligheter da vil få moderne baderom og wc som oppfyller dagens krav. Dette vil kunne øke verdien på leilighetene og redusere borettslagets vedlikeholdskostnader. Ved å modernisere i regi av borettslaget sikrer man at fagfolk benyttes og hindrer reklamasjoner som følge av dårlig håndtverk.

Alternativ 2 ble valgt med stort flertall. 

Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Protokoll fra ekstraordinær generalforsamling

Powerpoint Ekstraordinær generalforsamling