Endret: 11 jun 2019     Opprettet: 27 jun 2018

Forprosjekt for komplett modernisering av røranlegg og baderom

Styret har nå gått gjennom tilstandsrapporten for rør og rørsystem i borettslaget fra Selvaag Prosjekt. På bakgrunn av det som fremkommer i denne vil styret innhente et forprosjekt med ulike alternativer til løsninger som presenteres for beboerne på ekstraordinær generalforsamling i august/september 2019.

Bakgrunnen for vedtaket om innhenting av tilstandsrapport var et forslag fra beboere til generalforsamlingen i april 2018 om å rehabilitere rørsystem og eventuelt bad. 

Undersøkelsen ble utført av Selvaag Prosjekt og gjaldt soilrør og kobberrør i utvalgte leiligheter og fellesområder samt baderom. Tilstandsrapporten er tilgjegelig som pdf ved å trykke på lenken. Den er i tillegg tilgjengelig på borettslagets facebookside.

På bakgrunn av tilstandsrapporten vil styret anbefale beboere som vurderer å pusse opp badet til å vente til etter at generalforsamlingen har fått tatt stilling til baderomsrehabilitering i august/september 2019. Hvis rørene skal skiftes vil det også berøre badene.

Tilstandsrapporten gir følgende vurderinger: 

Tilstand på vannledninger: 

"Kobberrør i kjelleren har relativt lang restlevetid. Derimot er tilstanden på kobberrørene tatt ut fra baderom i 1. og 3. etg lang dårligere. Beregnet restlevetid på en del av røret er kun 3 år. Vi mener dette indikerer at tilstanden er ennå mer variert enn man kunne anta.", se tilstandsrapporten s. 17.

Tilstand på baderom (overflater og membran):

Det er undersøkt 6 bad. 2 gamle bad med opprinnelig standard, 2 bad med 3-5 år gammel standard og 2 nylig oppussede bad. Det fremgår av tilstandsrapporten s. 20 at: 

"Tilstanden på overflatene på disse 6 badene indikerer at det er nødvendig å oppgradere våtrommene i borettslaget innen kort tid. De ca. 100 badene som har innstallert nytt sluk og lagt ny vinylmembran utgjør under 1/3 del av alle baderom. Et nyoppusset bad kan ha en forventet levetid på 10-15 år, avhengig av type bruk. 

Det er mao. stor overvekt av bad med potensielle lekkasjepunkter og uheldige løsninger som kan påføre beboer i etasjen under store reparasjonskostnader. Sett i lys av relativt kort restlevetid på deler av kaldtvannsrørene som går vertikalt gjennom alle baderom, anbefales en full våtromsrehabilitering av alle baderom for å unngå fremtidige vannlekkasjer og tiltakende reparasjonskostnader."

Tilstand på avløpsledninger: 

"Bildene viser at avløpsrørene har stedvis mye groing. Det er også avdekket at rørskjøter utenfor bygningskroppen har glidd fra hverandre. Det er også observert hull i selve ledningen/røret. Vi anbefaler at selve bunn- og uttrekksledningen renses før ledningen rehabiliteres. Denne delen av røret kan med fordel rehabiliteres med strømpemetoden. Det må påregnes enkelte punkter der selve røret må skiftes.", se tilstandsrapporten s. 18. 

Selvaag Prosjekt har følgende tilstandsvurdering (oppsummert): 

"Kobberrørene har relativt lang restlevetid i deler av anlegget, men kritisk kort levetid på andre deler. Soilrørene har nådd sin levealder og må rehabiliteres eller skiftes ut. Det samme gjelder bunnledninger. 

Vi gjør oppmerksom på at deler av røranlegget, som ikke er omfattet av analysene, kan ha en større slitasje enn det som fremkommer i rapporten. Totalt sett kan det derfor ikke forventes samme funksjonalitet som anlegget engang hadde og risikoen for akutt vannlekkasje er derfor økende jo lenger man utsetter rehabiliteringen. 

Baderom med nye sluk og membran har noe forlenget restlevetid, men tettheten avhenger også av det øvrige sanitærutstyr samt kvaliteten på arbeidet som er utført på øvige deler avbadet. 

Det anbefales at borettslaget starter planleggingen av en full våtromsrehabilitering før det oppstår kritisk risiko for lekkasjer. Det er vanskelig å forutse når et røranlegg vil få akutte lekkasjer eller bryter sammen, men sannsynligheten vil øke år for år. 

Sammen med økt bruk og stadig flere ønsker om ombygging og modernisering av det enkelte bad, anbefales det at borettslaget får utarbeidet et skisseprosjekt som utreder hvordan moderniseringen kan gjennomføres.", se tilstandsrapporten s. 23. 

På bakgrunn av det ovennevnte vil styret innhente et forprosjekt for komplett modernisering av rørsystem og baderom med ulike alternativer til løsninger. Dette vil presenteres for beboerne på ekstraordinær generalforsamling i august/september 2019.